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専任媒介にしたのに3ヶ月で1件も内見ナシ…その原因「価格」ではなく「囲い込み」かもしれません
こんなはずじゃなかった…
- 専任媒介にしたのに、3ヶ月で内見ゼロ件
- 担当者から「200万円値下げしましょう」と言われた
- レインズに登録したと言われたが、本当に他社に紹介されているか分からない
- 問い合わせ状況の報告が、月1回ペラ1枚だけ
このまま値下げを受け入れる前に、もう一つの可能性を知ってください。
専任媒介で売れない原因は、価格ではなく「囲い込み」かもしれません。
[▶ 専任媒介中でもOK｜囲い込みされていないか無料診断する]
値下げ200万円＝あなたの手取りが200万円減るだけ
まず、冷静に数字を見てください。
不動産会社が「200万円値下げしましょう」と提案するとき、彼らが失うのはたった6万円です。
しかしあなたの手取りは194万円減ります。
つまり、不動産会社にとって値下げは「ほぼノーダメージで早く売って手数料を確定できる選択肢」。
しかも、もし買主まで自社で見つけられれば、**手数料が2倍（両手仲介）**になります。
ここに、ある業界の闇が隠れています。
「囲い込み」とは？売れない物件の約3割で起きている疑惑
囲い込みとは、不動産会社が他社からの問い合わせをわざと断り、自社で買主を見つけるまで物件を温存する行為です。
なぜそんなことをするのか？
答えはシンプルで、両手仲介にすれば手数料が2倍になるからです。
専任媒介を結んだ瞬間、あなたの物件は不動産会社にとって「両手仲介のチャンス」になります。
こんな兆候があれば要注意
- ✅ レインズには登録されているのに、他社からの内見申込が一切ない
- ✅ 「現在、商談中です」「契約予定です」と他社が問い合わせると断られているらしい
- ✅ 自社の客ばかり内見に連れてくる
- ✅ 売主への報告書がいつも同じ内容
- ✅ 「もう少し値下げすれば動きます」と何度も言われる
※公正取引委員会も2022年以降、囲い込みの実態調査に乗り出しているほど、業界の構造的な問題になっています。
なぜ「専任媒介で売れない」のか？答えは構造にあります
一般的な不動産会社の収益構造を見れば、なぜ専任媒介で売れにくくなるかが見えてきます。
【片手仲介】売主から手数料3% → 116万円
【両手仲介】売主3% + 買主3% → 232万円（2倍！）
つまり不動産会社にとっては、
- まず自社で買主を探す（両手狙い／2〜3ヶ月）
- 見つからなければ「値下げしましょう」と提案
- それでもダメなら他社にも紹介する
この順番で動くのが経済合理的なんです。
その間、あなたの物件は「市場から半分隠された状態」になります。
「うちは囲い込みしません」と言われても、見抜けない理由
ほとんどの不動産会社は「うちはちゃんとレインズ登録してます」と言います。
しかし問題はここです。👇
レインズに登録しても、他社からの問い合わせを断れば囲い込みは成立する
つまり、登録の有無では判断できません。
売主にできることは、
- 他社の不動産会社に「この物件、紹介可能ですか？」と確認する
- レインズの売却ステータス（公開／商談中／成約）を定期的に確認する
- 第三者の売却専門エージェントに状況を確認してもらう
このいずれかしかありません。
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解決策：構造的に「囲い込みできない」会社に相談する
囲い込みを根本から防ぐ方法はひとつだけ。
両手仲介を「やらない」と決めている会社に依頼することです。
その代表例が、ソニーグループの SREリアルティ です。
SREリアルティが他社と違うポイント
買主側の手数料を取らないと最初から決めているため、他社の買主に紹介しても損をしない=囲い込みする動機がない仕組みです。
専任媒介中でも、相談だけならOKです「でも、専任媒介中に他社に相談していいの？」ここが多くの方が不安に思うポイントですが、結論からお伝えすると、現状の売却活動について第三者の意見を聞くこと自体は、契約違反にはなりません。専任媒介で禁止されているのは、
- ❌ 他の不動産会社と並行して媒介契約を結ぶこと
- ❌ 売主が自分で見つけた買主と直接取引すること
であって、
- ⭕ 売却状況についてセカンドオピニオンを聞くこと
- ⭕ 契約満了後の次の動きを相談しておくこと
は、何の問題もありません。専任媒介には3ヶ月という契約期間の上限があります。その期間中に、次の選択肢を準備しておくのは、むしろ賢い動きです。
こんな方は、今すぐ確認してください以下に1つでも当てはまる方は、SREリアルティへの無料相談をおすすめします。
- ☑️ 専任媒介で3ヶ月経つが、内見が3件未満
- ☑️ 値下げを提案されているが、納得できる根拠がない
- ☑️ 担当者の販売活動報告が薄い
- ☑️ 他社経由の内見が極端に少ない
- ☑️ 専任媒介の契約満了が近づいてきた
- ☑️ 一括査定の営業電話地獄は二度とごめん
無料診断でわかることSREリアルティへの相談で、以下が明確になります。
- 今の売り出し価格が適正か（AI査定で客観評価）
- 囲い込みされている可能性があるか（第三者目線で確認）
- 値下げ以外の打ち手があるか（広告・販売戦略の見直し提案）
- 専任媒介満了後の最適な動き方
しかも、
✅ 一括査定ではないので、しつこい営業電話なし
✅ 東証プライム上場企業・ソニーグループ運営で安心
✅ 売却を強制されない値下げを決める前の、最後の確認を200万円の値下げを受け入れる前に、194万円の手取り損失を本当に受け入れていいか、もう一度考えてみてください。
もし「囲い込み」が原因なら、値下げしなくても売れる可能性があります。たった一度の無料相談で、その答えがわかります。
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