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再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在の建築基準法に適合しておらず、今の建物を解体しても新たに建物を建てることができない物件のことです。
主な原因は接道義務を満たしていないことです。建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建築できません。
💡 再建築不可になる主なケース
- 前面道路の幅が4m未満
- 道路に接する間口が2m未満（旗竿地など）
- 建築基準法上の道路に該当しない通路にしか面していない
- 都市計画区域の変更で既存不適格になった
売却が難しい理由と相場
再建築不可物件は住宅ローンが利用できないため、購入者が限られます。このため、通常の物件と比べて売却価格は50〜70%程度が相場です。
| 物件タイプ | 通常物件の相場比 | 売却難易度 |
|---|---|---|
| 接道義務違反（幅員不足） | 60〜70% | ★★★☆☆ |
| 接道義務違反（間口不足） | 50〜65% | ★★★★☆ |
| 建築基準法の道路に非該当 | 40〜60% | ★★★★★ |
再建築不可でも売る3つの方法
▸ 方法①：そのまま買取業者に売却
最もスピーディーな方法です。訳あり物件に強い買取業者なら、再建築不可でもそのまま買い取ってくれます。解体費用も不要。いえカツLIFEで最大6社に一括査定を依頼できます。
▸ 方法②：隣地所有者に売却を打診
隣地の所有者にとっては、土地が広がることで再建築が可能になるケースも。通常より高値で売れる可能性があります。
▸ 方法③：セットバック・但し書き道路の許可を取得
道路の中心から2mセットバックすることで建て替え可能になるケースや、建築審査会の許可（43条但し書き）を取得する方法もあります。
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少しでも高く売るコツ
💡 高値売却の5つのポイント
- 複数の買取業者に査定を依頼して比較する
- 隣地所有者への打診を同時に進める
- リフォーム歴や良好な維持状態をアピール
- 固定資産税評価証明書を用意しておく
- 接道状況の改善可能性を調べておく
いえカツLIFEで売るメリット
いえカツLIFEは再建築不可物件の取り扱い実績が豊富な一括査定サービスです。仲介・買取・リースバックの3つの方式から選択でき、弁護士への無料法律相談もついているので、権利関係の複雑な物件でも安心です。
よくある質問
Q. 再建築不可物件は本当に売れますか？
A. はい、売れます。買取業者であれば再建築不可でも買い取ってくれます。リフォームして賃貸に出すなど、活用方法があるためです。
Q. 解体してから売った方が高く売れますか？
A. 一概には言えません。再建築できない以上、更地にしても建物を建てられません。むしろ解体費用分だけ損する可能性もあります。
Q. リフォームはできますか？
A. 再建築は不可ですが、リフォーム（増改築を伴わない範囲）は可能です。柱や梁を残したリノベーションで価値を上げるケースもあります。
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